【案情】
大力公司（乙方）與沈陽市某區(qū)土地房屋征收管理辦公室（甲方，以下簡稱征收辦）簽訂《國有土地上房屋征收補(bǔ)償協(xié)議（貨幣補(bǔ)償）》。第七條補(bǔ)充條款約定：乙方收到甲方支付的征收補(bǔ)償總款的80%后，三日內(nèi)將土地和房屋搬離騰空，交付給甲方；乙方未在約定時(shí)間內(nèi)騰空房屋的，從逾期之日起向甲方支付一定比例的違約金。協(xié)議附件部分的非住宅補(bǔ)償（助）費(fèi)明細(xì)表中載明：停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償費(fèi)無。大力公司收到征收補(bǔ)償款的80%后開始搬離，因部分房屋出租給銀港賓館，而該賓館拒絕搬遷，大力公司未按期騰空全部被征收房屋。后銀港賓館與征收辦簽訂《國有土地上房屋征收補(bǔ)償協(xié)議（貨幣補(bǔ)償）》，約定了停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償數(shù)額。銀港賓館騰空被征收房屋后，收到相應(yīng)補(bǔ)償費(fèi)。大力公司催付未果，遂起訴。
【分歧】
第一種意見認(rèn)為，根據(jù)《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》規(guī)定，被征收人僅指被征收房屋所有權(quán)人，故承租人非為房屋征收中停產(chǎn)停業(yè)損失的補(bǔ)償對(duì)象，其因房屋被征收而受到的損失，應(yīng)按照出租人與承租人的民事法律關(guān)系進(jìn)行處理。第二種意見認(rèn)為，根據(jù)合法權(quán)益受到損害應(yīng)得到賠償?shù)脑瓌t，經(jīng)營用房的承租人有資格與房屋征收部門簽訂補(bǔ)償協(xié)議并取得相應(yīng)補(bǔ)償。筆者同意第二種意見。
【評(píng)析】
一、承租人合法權(quán)利應(yīng)予征收保護(hù)
1.對(duì)象所屬。從行政訴訟保護(hù)的對(duì)象來看，一是行政行為相對(duì)人，二是利害關(guān)系人。經(jīng)營用房的承租人屬于其他有利害關(guān)系的人，其利益應(yīng)依法給予保護(hù)。
2.法理基礎(chǔ)。根據(jù)《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第十七條的規(guī)定，補(bǔ)償?shù)姆秶▽?duì)征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償、搬遷、臨時(shí)安置補(bǔ)償及停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償。所有權(quán)人如將房屋直接進(jìn)行生產(chǎn)經(jīng)營，計(jì)算征收補(bǔ)償時(shí)停產(chǎn)停業(yè)損失當(dāng)然涵括在內(nèi)；而當(dāng)被征收房屋的所有權(quán)人為出租人時(shí)，其對(duì)停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償之主張上并沒有實(shí)際利益為基礎(chǔ)，而承租人卻為合法利益實(shí)際受損的一方，此情形下房屋本身的價(jià)值補(bǔ)償可與停產(chǎn)停業(yè)損失分別計(jì)算。個(gè)人利益因公共利益受損應(yīng)得到補(bǔ)償實(shí)為相關(guān)法律確定的基本原則，《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》作為行政法規(guī)，其立法主旨在于規(guī)范行政機(jī)關(guān)的征收行為，而不是減損相關(guān)利害關(guān)系人之合法權(quán)益。
3.實(shí)踐需要。實(shí)踐角度看，房屋搬遷過程無疑需要承租人的配合，且關(guān)于停產(chǎn)停業(yè)損失的計(jì)算，只有承租人能夠舉出相應(yīng)證據(jù)。在征收補(bǔ)償工作中將承租人排除在協(xié)商之外，而強(qiáng)行要求對(duì)經(jīng)營活動(dòng)并不知情的房屋所有權(quán)人代承租經(jīng)營者主張權(quán)利，顯不符合公平原則，也易產(chǎn)生新的矛盾糾紛，阻礙正常的搬遷進(jìn)程。
二、承租人為房屋征收補(bǔ)償對(duì)象
《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》雖然確定了征收部門與房屋所有權(quán)人之間的征收法律關(guān)系，但亦并未排除其他合法財(cái)產(chǎn)權(quán)因房屋征收而受到損害的公民、法人或者其他組織，與房屋征收部門形成合法的補(bǔ)償法律關(guān)系。因此，被征收房屋的承租人亦具有主張補(bǔ)償并獲取停產(chǎn)停業(yè)損失的資格。本案中，大力公司與征收辦簽訂《國有土地上房屋征收補(bǔ)償協(xié)議》后，承租人銀港賓館拒絕搬遷。此后，征收辦又與承租人簽訂了關(guān)于停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償?shù)膮f(xié)議，筆者認(rèn)為，該協(xié)議并不違反法律規(guī)定，同時(shí)亦表明了房屋征收部門對(duì)承租人補(bǔ)償?shù)匚坏恼J(rèn)可。
三、房屋征收估值不應(yīng)包含停產(chǎn)停業(yè)損失
1.估值方法。征收辦提出需扣除已給付的銀港賓館停產(chǎn)停業(yè)損失的依據(jù)為，對(duì)銀港賓館使用收益法評(píng)估、房屋評(píng)估價(jià)值金額已包含停產(chǎn)停業(yè)損失。根據(jù)《國有土地上房屋征收評(píng)估辦法》第十三條第一款、第二款之規(guī)定，注冊房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)當(dāng)根據(jù)評(píng)估對(duì)象和當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場狀況，對(duì)市場法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法等評(píng)估方法進(jìn)行適用性分析后，選用其中一種或者多種方法對(duì)被征收房屋價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。被征收房屋的類似房地產(chǎn)有交易的，應(yīng)當(dāng)選用市場法評(píng)估；被征收房屋或者其類似房地產(chǎn)有經(jīng)濟(jì)收益的，應(yīng)當(dāng)選用收益法評(píng)估；被征收房屋是在建工程的，應(yīng)當(dāng)選用假設(shè)開發(fā)法評(píng)估。
2.兩個(gè)項(xiàng)目。收益法雖是估價(jià)師對(duì)有經(jīng)濟(jì)收益的被征收房屋價(jià)值進(jìn)行評(píng)估所選用的方法，但被征收房屋價(jià)值與被征收房屋停產(chǎn)停業(yè)損失是不同的評(píng)估項(xiàng)目，采用該方法評(píng)估不意味著房屋評(píng)估價(jià)值中已包含被征收房屋的停產(chǎn)停業(yè)損失，且大力公司與征收辦所簽協(xié)議附件部分的非住宅補(bǔ)償（助）費(fèi)明細(xì)表中載明：停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償費(fèi)無。既然大力公司與征收辦所簽協(xié)議并未包含停產(chǎn)停業(yè)損失，其關(guān)于該賓館房屋使用收益法評(píng)估、房屋評(píng)估價(jià)值金額包含了停產(chǎn)停業(yè)損失的辯解，則無事實(shí)與法律依據(jù)。征收辦在支付給案外人銀港賓館停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償費(fèi)后，無權(quán)要求將該部分補(bǔ)償款從應(yīng)給付大力公司的房屋征收補(bǔ)償尾款中扣除。
四、類案審理注意事項(xiàng)審理類似案件還需注意兩個(gè)方面
一是承租人的范圍不宜過分?jǐn)U大，僅限于符合法律規(guī)定的經(jīng)營用房的實(shí)際經(jīng)營者，對(duì)于住宅的承租者，則不應(yīng)成為安置補(bǔ)償對(duì)象。二是承租人僅限于承租并實(shí)際經(jīng)營人，即實(shí)際受到損失的經(jīng)營者，出租人、轉(zhuǎn)租人因無利益基礎(chǔ)，不應(yīng)認(rèn)定其在房屋征收過程中具有獨(dú)立之主張補(bǔ)償權(quán)利。本案裁判具有積極的提示意義。一是敦促行政機(jī)關(guān)履行行政協(xié)議。各協(xié)議均是當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，不違反法律規(guī)定，本案判決征收部門按協(xié)議履行支付補(bǔ)償款的義務(wù)，目的在于督促行政機(jī)關(guān)按照約定內(nèi)容履行協(xié)議。二是鼓勵(lì)征收部門與各利害關(guān)系人充分進(jìn)行協(xié)商，防止工作中因方法過于簡單而損害相關(guān)利害關(guān)系人之合法權(quán)益，衍生訴訟事件。
（作者單位：遼寧省沈陽市和平區(qū)人民法院）
