【案情簡(jiǎn)介】
2020年8月至11月，信陽(yáng)市某房地產(chǎn)策劃有限公司職工劉某被公司委派至南京市從事二手房屋交易中介工作。期間，劉某介紹馬某某、蘇某某（買方）等與成某（賣方）共計(jì)簽訂了交易房屋均在南京市內(nèi)的27份房屋買賣合同，合同金額從40萬(wàn)元到580萬(wàn)元不等，案涉總額達(dá)到了4825.3萬(wàn)元，平均案涉金額178.71萬(wàn)元。合同約定買方支付一定數(shù)額定金后，賣方在規(guī)定時(shí)間內(nèi)協(xié)助買方辦理房屋轉(zhuǎn)移過(guò)戶登記手續(xù)，買方同時(shí)一次性支付剩余房屋購(gòu)買款。購(gòu)房協(xié)議簽訂后，賣方始終不配合辦理房屋過(guò)戶登記，引發(fā)合同糾紛。按照27份《購(gòu)房協(xié)議》的約定，房屋買賣合同引發(fā)的爭(zhēng)議向中介劉某個(gè)人戶籍所在地人民法院提起訴訟解決。根據(jù)案件當(dāng)事人和標(biāo)的物的隸屬關(guān)系和關(guān)聯(lián)關(guān)系，息縣人民法院關(guān)店人民法庭對(duì)該共同訴訟享有管轄權(quán)。2020年12月8日，三方代理律師張某（買方代理律師、原告）、萬(wàn)某（賣方代理律師、被告）、周某（中介代理律師、被告）共同到息縣人民法院關(guān)店人民法庭申請(qǐng)立案，尋求通過(guò)訴訟途徑解決。關(guān)店人民法庭經(jīng)依法受理審查后認(rèn)為，該共同訴訟案件符合訴前調(diào)解條件，建議委托關(guān)店人民調(diào)解委員會(huì)駐關(guān)店人民法庭人民調(diào)解工作室（以下簡(jiǎn)稱“調(diào)委會(huì)工作室”）先行調(diào)解，調(diào)解不成，再依法立案。在征得三方代理律師同意后，調(diào)委會(huì)工作室隨即開展調(diào)解工作。
【調(diào)解過(guò)程】
調(diào)委會(huì)工作室受理案件后，調(diào)解員決定先通過(guò)“背靠背”的方式開展調(diào)查，詳細(xì)了解情況，摸清糾紛脈絡(luò)。
買方代理律師張某表示，其所代理的27個(gè)買方的購(gòu)房行為是合理合法的，買賣雙方在平等自愿的基礎(chǔ)上簽訂了房屋買賣合同并且支付了定金（均有定金收條），中介劉某同時(shí)到場(chǎng)辦理了房屋中介登記手續(xù)。然而，賣方卻沒有在規(guī)定時(shí)間內(nèi)配合買方完成房屋轉(zhuǎn)移過(guò)戶登記手續(xù)，是違約行為。在多次催促履約無(wú)果后，才把賣方告上法庭。調(diào)解要求，1.雙方簽訂房屋買賣合同有效要求繼續(xù)履行，否則，請(qǐng)求法院判令，賣方承擔(dān)違約責(zé)任，雙倍返還定金、支付違約金、支付中介費(fèi)；2.本次的訴訟費(fèi)用由賣方承擔(dān)。
賣方代理律師萬(wàn)某表示，其所代理的27個(gè)賣方未及時(shí)配合買方完成過(guò)戶的原因主要是，第一，因?yàn)橥瓿蛇^(guò)戶需買賣雙方都到場(chǎng)，但有的當(dāng)事人認(rèn)為其簽訂協(xié)議到實(shí)際履行過(guò)戶時(shí)間緊湊，有的當(dāng)事人因工作原因身處外地沒有及時(shí)趕回，有的當(dāng)事人因疫情影響尚在國(guó)外無(wú)法回國(guó)等，諸多客觀原因造成至少有一方當(dāng)事人不在場(chǎng)而沒有按時(shí)過(guò)戶，導(dǎo)致如今鬧上法庭，愿意聽從法院判決結(jié)果；第二，簽訂購(gòu)房協(xié)議后沒多久，南京市的二手房交易價(jià)格就出現(xiàn)大幅上漲。部分當(dāng)事人認(rèn)為，對(duì)于簽訂合同時(shí)到正式辦理過(guò)戶登記手續(xù)前的價(jià)格變動(dòng)，買方應(yīng)當(dāng)按照市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)給予補(bǔ)償，否則購(gòu)房協(xié)議就無(wú)效。調(diào)解要求，1.部分房屋買賣合同聽從法院判決意見；2.部分房屋買賣合同無(wú)效，賣方無(wú)需承擔(dān)違約責(zé)任。
中介代理律師周某表示，劉某是信陽(yáng)市某房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃有限公司的職工，是這27個(gè)房屋買賣合同的中介，作為被告參與該共同訴訟實(shí)屬無(wú)奈。需要強(qiáng)調(diào)的是，劉某作為中介參與是在買賣雙方平等自愿的基礎(chǔ)上開展工作的，房屋買賣的價(jià)格公開、公平、公正、透明；房?jī)r(jià)跟隨市場(chǎng)變動(dòng)是正?，F(xiàn)象，買賣雙方應(yīng)當(dāng)本著契約精神按照購(gòu)房協(xié)議約定繼續(xù)履行。遺憾的是這27份房屋買賣合同履行時(shí)發(fā)生了糾紛，最終鬧上法庭。調(diào)解要求，1.該27份購(gòu)房協(xié)議約定有效要求繼續(xù)履行；2.本次的訴訟費(fèi)用由賣方承擔(dān)。
調(diào)解員在收集各方的反饋信息后，翻閱相關(guān)案卷材料及查詢南京市房地產(chǎn)交易相關(guān)網(wǎng)站。調(diào)解員發(fā)現(xiàn)，在該案件中，案涉房屋確實(shí)出現(xiàn)了價(jià)格變動(dòng)的情況，其中部分案件涉及金額變動(dòng)還較大，但都屬于正常現(xiàn)象，并非法定的可以變更或者解除合同的事由。調(diào)解員還發(fā)現(xiàn)，不少當(dāng)事人或代理律師對(duì)訴前調(diào)解作用存在不信任的情況，存在“訴訟至上”的思想觀念。在掌握相關(guān)事實(shí)情況后，調(diào)解員隨即召集三方代理律師開啟“面對(duì)面”調(diào)解工作。
首先，調(diào)解員從釋疑角度出發(fā)，向三方代理人講解道：訴前調(diào)解制度是人民法院和司法行政部門相互協(xié)調(diào)配合，構(gòu)建政法機(jī)關(guān)多元化糾紛解決機(jī)制的有效途徑之一，不收取調(diào)解費(fèi)，調(diào)解協(xié)議書經(jīng)人民法院司法確認(rèn)后即具有法律效力，當(dāng)事人不按時(shí)履行協(xié)議約定即可申請(qǐng)法院強(qiáng)制執(zhí)行，能夠分擔(dān)法院訴訟壓力、合理配置訴訟資源、減輕當(dāng)事人訴訟負(fù)擔(dān)、克服法律固有局限性、緩和訴訟對(duì)抗性、平和高效解決矛盾糾紛等諸多優(yōu)勢(shì)。
然后，調(diào)解員從情理角度著手，向三方代理人講解道：買賣期房或者是二手房，在簽署購(gòu)房合同后房?jī)r(jià)上漲，開發(fā)商或者賣方反悔的事情屢見不鮮；同樣會(huì)出現(xiàn)房?jī)r(jià)下跌，購(gòu)房者也會(huì)覺得買虧了而反悔不履約，這是人之常情。作為代理律師全力維護(hù)當(dāng)事人的合法權(quán)益，也可以理解。但應(yīng)當(dāng)認(rèn)識(shí)到，根據(jù)《合同法》、《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》、《侵權(quán)責(zé)任法》等，以此作為違約的理由法院是不會(huì)支持的。因此，通過(guò)訴前調(diào)解可以有效減輕代理律師訴訟壓力、減少當(dāng)事人訴訟負(fù)擔(dān)、縮短矛盾糾紛解決時(shí)間、促成大家達(dá)成一致意見、找到各方利益平衡點(diǎn)。
最后，調(diào)解員從法理角度落腳，向三方代理人講解道：1.房子價(jià)格變動(dòng)屬于合同履行過(guò)程中可能會(huì)出現(xiàn)的問題，并非可以變更或者解除合同的法定事由；2.如果在房屋買賣合同當(dāng)中沒有明確約定房屋價(jià)格出現(xiàn)變動(dòng)，雙方可變更或者解除合同，那么，任何一方試圖加價(jià)、降價(jià)、解除合同的想法都有可能最終導(dǎo)致自身構(gòu)成違約；3.如果構(gòu)成違約，則違約方需要承擔(dān)的責(zé)任包括雙倍返還定金、支付違約金、賠償房屋增值損失、支付中介費(fèi)、律師費(fèi)、訴訟費(fèi)等。上述解釋得到了法庭法官的認(rèn)可，同時(shí)法官也對(duì)三方代理人講解了類似案例和相關(guān)司法解釋。
經(jīng)過(guò)一番解釋說(shuō)理，三方代理律師不僅對(duì)訴前調(diào)解制度有了深入的了解和信任，而且在各自專業(yè)的角度上認(rèn)可調(diào)解員的說(shuō)法，認(rèn)為訴前調(diào)解是解決爭(zhēng)議糾紛的好方式，沒有必要走到法庭訴訟對(duì)抗的地步。最終賣方代理律師做出讓步，三方達(dá)成調(diào)解協(xié)議。
【調(diào)解結(jié)果】
三方代理律師達(dá)成調(diào)解協(xié)議如下：
1.被申請(qǐng)人成某與申請(qǐng)人馬某某、蘇某某等27份購(gòu)房協(xié)有效并繼續(xù)履行。
2.被申請(qǐng)人成某在調(diào)解書送達(dá)之日起七個(gè)工作日內(nèi)履行與申請(qǐng)人馬某某、蘇某某等27人的過(guò)戶手續(xù)。
3.案件的訴訟費(fèi)用由被申請(qǐng)人成某承擔(dān)。
2020年12月12日，三方代理律師在訴前調(diào)解工作室的協(xié)調(diào)主持下，在關(guān)店人民法庭配合支持下，簽訂了調(diào)解協(xié)議。關(guān)店人民法庭隨即根據(jù)人民調(diào)解委員會(huì)的人民調(diào)解協(xié)議書，出具了人民法院民事調(diào)解書，當(dāng)場(chǎng)送達(dá)了三方代理律師。本案經(jīng)過(guò)法官、調(diào)解員、三方代理人的共同努力劃上了圓滿的句號(hào)。
【案例點(diǎn)評(píng)】
該房屋買賣合同糾紛案件，一方面，涉及當(dāng)事人眾多，金額重大，且案涉房屋均處外地，關(guān)系到群眾的切身利益和當(dāng)?shù)氐暮椭C穩(wěn)定，亟待解決，如果矛盾不及時(shí)化解會(huì)引起矛盾升級(jí)，造成當(dāng)事人群訪，成為當(dāng)?shù)厣鐣?huì)不安定因素，在群眾中形成極壞的社會(huì)影響；另一方面，該27份購(gòu)房合同訂立時(shí)不夠全面具體，缺少當(dāng)房屋價(jià)格變動(dòng)時(shí)，雙方關(guān)于變更或解除合同的相關(guān)條款，因而引發(fā)矛盾糾紛。調(diào)解工作容易存在事實(shí)了解不清、矛盾把握不穩(wěn)、政策了解不透等難點(diǎn)。調(diào)解員通過(guò)“背靠背”的方式了解代理律師的訴求，逐個(gè)翻閱、核查個(gè)案材料，查閱專門網(wǎng)站資料了解一手真實(shí)信息；又通過(guò)“面對(duì)面”方式，以釋疑、情理、法理三個(gè)角度為抓手開展調(diào)解工作，取得了三方代理律師的理解、信任與支持，并設(shè)身處地的站在他們的立場(chǎng)，平衡各方利益點(diǎn)，尋找解決辦法，同時(shí)通過(guò)法院法官大力支持，以法院出具調(diào)解書征得雙方當(dāng)事人對(duì)調(diào)解協(xié)議的認(rèn)可。該案通過(guò)訴前調(diào)解，調(diào)解思路明確，調(diào)解方法得當(dāng)，逐步縮小了矛盾糾紛的分歧，最終促成了調(diào)解協(xié)議的達(dá)成。通過(guò)該案的調(diào)解可以看出，各級(jí)黨委、政府提出的“三大調(diào)解”機(jī)制是真正化解矛盾的有效方法，是“楓橋經(jīng)驗(yàn)”在我縣人民調(diào)解工作中落地生根得真實(shí)寫照。（來(lái)源：信陽(yáng)市司法局）
